Comprar una vivienda de segunda mano, un coche usado o formalizar una hipoteca conlleva enfrentarse a uno de los impuestos más importantes y, a la vez, más desconocidos del sistema tributario español. El ITP y AJD puede suponer un gasto de miles de euros que muchos compradores no calculan correctamente. En esta guía completa de 2026, desglosamos cómo funciona este impuesto, cuánto se paga en cada Comunidad Autónoma y cómo aprovechar las bonificaciones legales para pagar el mínimo posible.
Cuando nos lanzamos a la compra de una propiedad, solemos fijarnos en el precio de venta y en la cuota de la hipoteca. Sin embargo, existe un «socio silencioso» que siempre aparece en la firma: la Agencia Tributaria. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) son, en realidad, dos caras de la misma moneda, pero afectan de forma muy distinta según el tipo de operación que realices.
En 2026, la gestión de estos impuestos ha ganado en complejidad debido a la actualización de los valores de referencia del Catastro y a las nuevas políticas de vivienda que aplican las distintas regiones. Hoy vamos a analizar cada detalle para que no te lleves sorpresas en la notaría.
1. ¿Qué es el ITP y cuándo se paga?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava las transmisiones onerosas (es decir, que hay un pago de por medio) de bienes y derechos que forman parte del patrimonio de particulares.
La situación más común es la compra de una vivienda de segunda mano. Mientras que las viviendas nuevas pagan IVA (un impuesto estatal), las usadas pagan ITP (un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas). Pero el ITP no solo afecta a las casas; también se paga en:
- Vehículos usados: Cuando compras un coche o moto a un particular.
- Alquileres: Aunque en muchas comunidades está bonificado al 100% para vivienda habitual, legalmente el alquiler sigue estando sujeto al ITP.
- Ampliaciones de capital o préstamos entre particulares.
¿Quién debe pagarlo?
El sujeto pasivo, es decir, la persona obligada al pago, es siempre el comprador o el arrendatario. El vendedor no tiene que preocuparse por este impuesto (él tendrá que lidiar con la Plusvalía Municipal y el IRPF).
2. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
El AJD es el impuesto que grava la formalización de documentos notariales, mercantiles o administrativos. En el ámbito inmobiliario, se paga siempre que se firma una escritura pública ante notario que sea inscribible en el Registro de la Propiedad.
Un punto crítico que cambió hace unos años y que en 2026 sigue vigente: en las hipotecas, el impuesto de AJD lo paga el banco, no el cliente. Sin embargo, en la escritura de compraventa (la de la casa en sí), el AJD sí corre a cuenta del comprador si la vivienda es nueva (ya que paga IVA + AJD).
3. La Base Imponible: El Valor de Referencia del Catastro en 2026
Este es el punto donde más errores se cometen. Antiguamente, el ITP se pagaba sobre el precio que figuraba en la escritura. Si comprabas un piso por 150.000€, pagabas impuestos por 150.000€.
Desde 2022, y consolidado totalmente en 2026, la base imponible es el Valor de Referencia de la Dirección General del Catastro.
- Si el Valor de Referencia es de 180.000€ pero tú has conseguido comprar la casa por 150.000€, Hacienda te obligará a pagar impuestos por los 180.000€.
- Si, por el contrario, compras por un precio superior al de referencia, pagarás por el precio de compra.
Hacienda siempre gana: se paga por el mayor de los dos valores. Es fundamental consultar este valor en la sede electrónica del Catastro antes de firmar nada para saber cuánto vas a tener que pagar realmente de ITP.
4. Tipos impositivos por Comunidades Autónomas (Comparativa 2026)
Al ser un impuesto cedido, cada región decide cuánto cobrar. Esto genera grandes diferencias de precio por la misma casa dependiendo de dónde esté ubicada. En 2026, los tipos generales suelen oscilar entre el 4% y el 11%.
- Madrid: Suele tener uno de los tipos más bajos, en torno al 6%.
- Cataluña, Comunidad Valenciana y Galicia: Se mueven en la franja alta, entre el 10% y el 11%.
- Andalucía: Ha estabilizado sus tipos en torno al 7% para fomentar la compraventa.
- Canarias y Baleares: Tienen tipos variables que pueden subir cuanto más cara sea la propiedad (tipos progresivos).
5. Bonificaciones y Exenciones: Paga menos legalmente
No todo es pagar. Las leyes de 2026 contemplan situaciones donde el tipo impositivo se reduce drásticamente (a veces hasta el 3% o 4%). Los colectivos que suelen beneficiarse son:
Jóvenes menores de 35 años
La mayoría de comunidades ofrecen un tipo reducido si eres joven y la casa va a ser tu vivienda habitual. A menudo, el límite de precio de la vivienda no debe superar ciertos umbrales (por ejemplo, 150.000€ o 180.000€).
Familias Numerosas
Es una de las bonificaciones más potentes. En muchas regiones, las familias numerosas pagan un tipo fijo muy reducido (en torno al 4%) para facilitar la compra de viviendas más grandes.
Personas con Discapacidad
Si el comprador tiene un grado de discapacidad igual o superior al 33%, suele tener acceso a tipos reducidos para compensar los gastos de adaptación de la vivienda.
Viviendas de Protección Oficial (VPO)
La compra de una VPO, incluso de segunda mano, suele tener beneficios fiscales importantes en el ITP.
6. ¿Cómo y cuándo se presenta el impuesto?
El plazo para autoliquidar el ITP y AJD es de 30 días hábiles desde la fecha en que se firma la escritura o el contrato. No son días naturales, pero no te confíes; si se te pasa el plazo, las multas y recargos empiezan a sumarse de inmediato.
Pasos para la presentación:
- Modelo 600: Es el modelo estándar para transmisiones patrimoniales. Debes rellenarlo con los datos del comprador, el vendedor y el bien (referencia catastral).
- Pago del impuesto: Puedes hacerlo por internet mediante la pasarela de pagos de tu comunidad autónoma o físicamente en una entidad bancaria colaboradora.
- Presentación: Una vez pagado, debes presentar el modelo junto con una copia simple de la escritura en la oficina liquidadora de tu distrito. En 2026, casi el 90% de estas presentaciones se realizan de forma telemática con Certificado Digital.
7. El ITP en la compra de vehículos usados
Si compras un coche a un particular, no pagas IVA, pagas ITP. El tipo suele rondar el 4% o el 8% del valor del vehículo.
- Hacienda publica unas tablas de valoración de vehículos anuales. No importa por cuánto digas que has vendido el coche; si la tabla dice que ese modelo vale 10.000€, pagarás impuestos por 10.000€.
- Este trámite es obligatorio para poder hacer el cambio de nombre en la Jefatura de Tráfico. Sin el justificante del Modelo 620 (o 621), no habrá transferencia de papeles.
8. AJD en las Hipotecas: Lo que debes saber en 2026
Aunque el banco paga el impuesto de AJD de la hipoteca, el cliente sigue pagando el AJD de la escritura de compraventa en obra nueva.
- El tipo de AJD varía según la comunidad, pero suele estar entre el 0,5% y el 1,5%.
- En 2026, si compras una vivienda sostenible (clase A), algunas comunidades están empezando a bonificar también este AJD para incentivar la construcción ecológica.
9. ¿Se puede reclamar el ITP?
Sí. Si crees que el Valor de Referencia del Catastro es muy superior al valor real del mercado de la casa (por ejemplo, porque la casa está en ruinas por dentro y el Catastro no lo sabe), puedes:
- Pagar el impuesto según el Valor de Referencia para evitar multas.
- Presentar inmediatamente una rectificación de autoliquidación solicitando la devolución de ingresos indebidos.
- Aportar una tasación pericial contradictoria que demuestre el estado real del inmueble.
10. Errores frecuentes que pueden arruinar tu presupuesto
- Olvidar el AJD en obra nueva: Muchos compradores de casas nuevas ahorran para el 10% de IVA pero olvidan que también hay que pagar un 1,5% de AJD. En una casa de 300.000€, eso son 4.500€ extra con los que quizás no contabas.
- No comprobar el Valor de Referencia antes de ofertar: Si el Catastro valora la casa muy por encima de tu oferta, tu «chollo» puede dejar de serlo cuando sumes los impuestos.
- Confundir días hábiles con naturales: Los sábados, domingos y festivos no cuentan en los 30 días, pero cada comunidad tiene su propio calendario de festivos locales.
11. Conclusión: La planificación es ahorro
El ITP y AJD no es solo un trámite más, es una parte sustancial del coste de cualquier inversión. En 2026, con la información al alcance de un clic, no hay excusa para no investigar las bonificaciones que te corresponden. Un comprador informado es un comprador que puede ahorrar entre un 2% y un 5% del valor de su casa simplemente aplicando la ley a su favor.
Recuerda siempre revisar la normativa específica de tu Comunidad Autónoma, ya que el BOE marca las pautas generales, pero el boletín regional es el que dicta cuánto dinero saldrá finalmente de tu bolsillo. Mantener tus impuestos al día no solo te da tranquilidad legal, sino que facilita cualquier trámite futuro de venta o herencia de tus bienes.
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